¿Todo el suelo urbanizable, sr. Rajoy?

Este blog lo planteé como un divertimento, ajeno a cuestiones profesionales. Pero hoy voy a hacer una excepción. Esta mañana, en un encuentro digital con los lectores de El Mundo, el candidato del PP Mariano Rajoy ha dado la siguiente respuesta a una pregunta de un internauta:

No hay varitas mágicas para arreglar el problema de la vivienda, pero si me gustaría decir dos o tres cosas: de cara al medio plazo, debemos apostar por liberalizar el suelo, que es el que aumenta el precio. España es un país con poca densidad de población, tiene 500.00 kms cuadrados y solo 44 millones de habitantes. Por tanto, hay suelo. Lo que pasa es que las administraciones no dejan edificar. Yo soy partidario de que todo el suelo sea urbanizable y que las limitaciones para la edificación vengan impuestas por el respeto al medio ambiente y a la ordenación del territorio. Habría así ciudades de más extensión, pero con bloques más bajos y mejor calidad de vida. Esa ley se puede hacer si se logra un acuerdo con las comunidades autonómas. Yo lo voy a impulsar. En corto plazo, voy a subir las desgravaciones por vivienda hasta un 25%, una medida que va a beneficiar a cinco millones de personas que tienen hoy hipoteca. La base sobre la que se va a aplicar es de 10.000 euros, con lo que la ayuda sería de 2500 euros al año.

Manifestación en sintonía con lo manifestado por el sr. Pizarro ayer (o el martes, no estoy seguro) en un encuentro con empresarios. Y no me resisto a comentarlo. Intentaré hacerlo lo más claramente que pueda, para no aburrir con tecnicismos.

Primero lo bueno, que es poco y acabo pronto.

1. Efectivamente, no hay varitas mágicas para arreglar el problema de la vivienda. Es un problema muy complejo, que no se soluciona con medidas mágicas. Como las que después parece querer aplicar.

2. El pacto con las Comunidades Autónomas sería una parte importante de la solución. A mi juicio, es imprescindible un pacto que permita la unificación de las leyes autonómicas sobre urbanismo con el fin de aplicar políticas comunes. Lamentablemente, esto es hoy en día una utopía irrealizable. Por culpa, entre otros muchos, del propio sr. Rajoy.

Y ahora, lo malo. Que tiene más miga.

1. Se debe liberalizar el suelo, ya que es el suelo el que provoca el aumento de precio de la vivienda. Me gustaría saber dónde ha estado el sr. Rajoy desde el año 1997, cuando el primer gobierno del sr. Aznar aprobó el RDL 7/1997, de medidas liberalizadoras, con arreglo al cual se eliminaba la categoría del suelo no urbanizable común, lo que provocaba que todo el suelo que no estuviera ya dotado de servicios urbanísticos (suelo urbano) o no mereciera una protección especial por razones ambientales (suelo no urbanizable de protección), sería clasificado como urbanizable. Es decir, sería potencialmente convertible en urbano. Esta decisión fue incorporada a la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones, que confirmó que todo el suelo de nuestro país que no fuera urbano o protegido sería edificable.

Esta medida la impulsa una tesis de economía liberal pura: el suelo es un bien que está en el mercado; por definición, cuanto menos bienes existen en el mercado, más caro es su precio; con lo que, si saturamos el mercado de un tipo de bienes, su precio descenderá. Más o menos.

Esto, que puede ser cierto en el caso de las patatas (el año que el clima ha favorecido el cultivo el mercado está inundado y se venden más baratas que el año que ha sido al contrario y se ha perdido gran parte de la cosecha), en absoluto lo es para el suelo. No es cierto que a más suelo en el mercado, menor precio del suelo.

Podría parecer que el hecho que, desde que se aprueba esta medida -1997- hasta que se deroga esa Ley del Suelo y se aprueba la actual, en julio de 2.008, el precio de la vivienda se haya triplicado, batiendo todos los records de incremento de precio tanto históricos en nuestro país, como en los de nuestro entorno, podría hacer reflexionar a sus impulsores a pensar que tal vez esta medida no solucione nada. Pero no. No ha sido así. Proponen, para arreglar el asunto, lo mismo que ha estado diez años -diez de los últimos once años, fracasando.

2. Yo soy partidario de que todo el suelo sea urbanizable. Al hilo de lo anterior, y siguiendo con el argumento, me atrevería a proponer a quien impulse tales medidas a que piense un poco antes de hacerlo. ¿Cuantos pisos se han construido en los últimos años? ¿Más o menos que hace veinte años? ¿Cuánto ha subido su precio, más o menos que hace veinte años? La respuesta es: muchos más que antes, a pesar de lo cual el precio ha subido mucho más que antes. Es decir: si muchos pisos en el mercado no han servido para que el precio baje -lo que está demostrado-, ¿qué impulsa a pensar que más pisos en el mercado provocarán que el precio baje, cuando no lo ha hecho? Todo eso, dando por supuesto el razonamiento de que si hay más suelo disponible habrá más suelo barato para edificar, que ya es mucho suponer. En el precio de los pisos influyen múltiples factores. Uno de ellos, obviamente, es el de la cantidad de suelo en el mercado. Pero no es el único. Y ni siquiera, me atrevería a decir, el más importante. En el alza de los últimos años no ha faltado suelo para edificar. Pero han intervenido otros muchos factores con tanta o más incidencia en el precio final: la situación de los tipos de interés; el desplome de la bolsa; la entrada del euro y el dinero negro que puso eso en el mercado; el aumento de la población inmigrante, que ha provocado desplazamientos en la vivienda de más segmentos de población; la inexistencia de oferta de Viviendas en régimen de protección pública. No se trata de algo tan simple como que falte suelo. Influyen muchísimos aspectos externos que no son tan fáciles de tener en cuenta.

3. Ciudades extensivas frente a ciudades intensivas. ¿A estas alturas de la película optamos por el modelo de ciudad americana -extensiva, sin alturas, ocupando mucho territorio- frente al de ciudad intensiva, más propia de la tradición continental europea? La ciudad extensiva es mortalmente depredadora con el entorno, ya que la población que cabría a lo alto en un par de kilómetros cuadrados de suelo bien ordenado se extiende, como una mancha, a lo largo de 50 ó 60 kilómetros cuadrados de viviendas bajas. Qué supone esto: en primer lugar, un aumento brutal de costes de infraestructuras, ya que se han de construir muchísimos más viales, se han de llevar las infraestructuras -agua, luz, alcantarillado- a muchos kilómetros de distancia; pero, después, un incremento muy notable en los costes de prestación de servicios obligatorios -servicios de transporte público, recogida de residuos, centros sociales...-, así como un mayor impacto ambiental -filtraciones de aguas y residuos, ruido...-. Hoy en día, todos los foros modernos en el diseño y planificación territorial optan por la ciudad compacta como modelo que ha superado completamente al modelo de ciudad extensiva de baja densidad, por la indiscutible ecuación beneficio/perjuicio.

En resumen, lo que el sr. Rajoy propone es la misma solución que no ha funcionado durante diez años, exactamente la misma, sin haber aprendido nada de los errores. Superficialidad, demagogia, oportunismo.

Dejaremos para otro día -me parece que vamos a tener que resignarnos a cuatro años más de lo mismo- los comentarios que merece un gobierno como el actual que crea un Ministerio de la Vivienda cuando... la vivienda es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas -el Estado central no tiene competencias ni sobre vivienda ni sobre urbanismo-. O que propone, en la muy demagógica Ley 8/2007, de Suelo, que las Administraciones deberán procurar, en sus competencias sobre ordenación territorial y urbanística, lograr la igualdad de trato entre hombres y mujeres.

Apañados vamos, gane quien gane.